La plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo cinque anni dall’acquisto stesso. Tale plusvalenza costituisce un reddito imponibile e, quindi, soggetto a tassazione ordinaria ed inserito nel quadro “redditi diversi” della dichiarazione dei redditi, per poi essere assoggettato alla relativa aliquota IRPEF, dopo aver sommato eventuali altri redditi. Tuttavia, onde evitare l’applicazione di un’imposta a scaglioni che va da una percentuale minima, per chi non ha altri redditi, pari al 23% ad una percentuale massima del 43%,  l’art. 1 comma 496 legge 23/12/2005 n. 266 ( legge finanziaria 2006 ) così come modificato, prima dal collegato fiscale alla finanziaria 2007(art.2 comma 21 della legge 286/2006) e poi  dalla finanziaria 2007 (art. 1 comma 310 legge 296/2006), consente di assoggettare tale plusvalenza ad un’ imposta sostitutiva pari al 26% a partire dal 1° gennaio 2020. Tale tassazione è sicuramente conveniente in presenza di altri redditi, in quanto trattasi di percentuale secca e, come altro vantaggio, presenta la possibilità di essere esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e dagli accertamenti induttivi.

Per poter applicare la disciplina in tema di imposta sostitutiva dobbiamo avere un presupposto soggettivo, che è quello relativo al cedente, il quale deve essere un soggetto IRPEF ma non deve trattarsi  di un imprenditore o di un professionista e, di conseguenza, non deve trattarsi di società di capitali, cooperative ecc.. ,  un presupposto oggettivo, che riguarda i terreni non edificabili e i fabbricati di ogni tipo e destinazione acquistati o costruiti negli ultimi cinque anni, ed un presupposto contrattuale in quanto la cessione deve essere a titolo oneroso e risultante da atto notarile. Per applicare la disciplina relativa all’imposta sostitutiva e non incorrere nella tassazione ordinaria, il cedente deve manifestare tale volontà dinnanzi al Notaio, che inserirà un’apposita clausola nell’atto di cessione, trattandosi di una facoltà concessa dalla legge in luogo della disciplina ordinaria di cui all’art. 67 del T.U.I.R. (Testo unico delle imposte sui redditi). Il Notaio, dopo aver raccolto la volontà da parte del cedente di volersi attenere a tale tipo di tassazione, provvederà all’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, al relativo versamento, da eseguire entro 30 giorni dalla stipula dell’atto, e alla presentazione del modello all’Agenzia delle Entrate (esclusivamente in via telematica), unitamente al contratto di compravendita.