Catasto, ecco cosa potrebbe cambiare con la riforma

Catasto, ecco cosa potrebbe cambiare con la riforma

Saranno stabiliti nuovi criteri di classificazione degli immobili

"Casa dolce casa... quanto mi costi". Nonostante le formali rassicurazioni del Primo Ministro Draghi, la "legge delega sulla riforma fiscale" ipotizzata dal governo che sta tirando fuori il Paese dalle grinfie del Covid-19 rischia però di dare una "bella mazzata" tra capo e collo al settore immobiliare.Tra i pochi comparti economici a reggere l'onda d'urto della pandemia nonostante sia tra i più vessati storicamente dal fisco, con la paventata e sempre più concreta ipotesi di una riforma del catasto il mattone vede profilarsi nuovamente all'orizzonte lo spauracchio di un incremento della tassazione, sia complessiva, che individuale. E questa ovviamente non può che essere una notizia choc non solo per il mercato immobiliare e per gli investitori, ma anche e soprattutto per i tanti, tantissimi proprietari di casa italiani. Nelle more di una riforma fiscale ad ampio spettro, uno dei punti centrali del progetto di revisione del catasto sostenuto dal Governo è quello di censire in maniera esatta tutti gli immobili ed i terreni presenti sul territorio nazionale, una "testa di ponte" per introdurre un nuovo sistema di rilevazione catastale, ai fini di un corretto - vero o presunto - classamento di terreni e immobili abusivi, quindi totalmente sfuggiti al fisco. 

Cosa cambierà?

In primis segnaliamo l’articolo della legge delega che riguarda il catasto è il n. 7: “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati” che prevede la modifica alla disciplina del sistema di rilevazione catastale volto a modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati. Nel dettaglio, se tutto dovesse andare in porto, si profila l'applicazione dei seguenti criteri, salvo ulteriori integrazioni:

  • a ciascun immobile verrà attribuita, accanto alla rendita determinata secondo la normativa vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata parametrata ai valori di mercato;
  • i valori patrimoniali saranno adeguati periodicamente, così come le rendite delle unità immobiliari urbane, seguendo le modifiche delle condizioni di mercato di riferimento;
  • specifiche agevolazioni saranno previste per le unità immobiliari di interesse storico o artistico, per le quali la legge delega prevede specifiche riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario, alla luce dei costi di manutenzione e conservazione più elevati e dei vincoli previsti in materia di utilizzo, restauro e destinazione d’uso.

Per i prossimi 5 anni, almeno secondo la dialettica governativa edulcorata tra l'altro da tanti sorrisi più o meno di circostanza, la previsione è che, dal punto di vista della tassazione, nessuno dovrebbe pagare di più: le nuove rendite infatti non dovrebbero essere utilizzate ai fini del calcolo di imposte e tasse basate per l’appunto su risultanze catastali. Tuttavia il condizionale è ovviamente d'obbligo e non è stata casuale infatti la forte fibrillazione politica di questi giorni, all'interno di parte della maggioranza che sostiene il governo Draghi. Fibrillazioni figlie non solo dell'opportunismo politico di alcuni partiti ma anche di forte - e ragionevoli -  pressioni provenienti dalle associazioni della proprietà immobiliare, associazioni in rappresentanza delle agenzie immobiliari e dai sindacati di categoria. 

Individuazione degli immobili “fantasma”

Si è stimato che al momento gli immobili fantasma, ossia quelli esistenti ma ancora sconosciuti al Fisco perché non accatastati, siano 1,2 milioni. Almeno sulla carta è su questi che lo Stato punta per incrementare le entrate e non sui contribuenti già “in regola”. Per raggiungere quest'obiettivo dovrebebro essere messi a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate strumenti che facilitino l’individuazione e, quando necessario, il corretto classamento di:

  • immobili non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, così come la destinazione d’uso o che sono stati accatastai in una categoria errata;
  • terreni edificabili accatastati come agricoli;
  • immobili abusivi.

Aumenta l'aliquota dei contratti con Cedolare Secca? 

Quasi del tutto sottaciuto ma è il rischio, almeno nell'immediato, più grosso e rilevante per le tasche di investitori e contribuenti: l'aumento dell'aliquota sui contratti di locazione con la "Cedolare Secca". Come riportato dal "Sole 24 Ore", "secondo il testo del ddl di legge delega diffuso, l’attuale aliquota del 21% della cedolare secca verrà adeguata a quella applicata ai redditi di capitale, ossia il 26%". Non è chiaro - continua il quotidiano economico - se  ci sia l'effettiva volontà di allargare tale aumento ai contratti a canone concordato che girano con un'aliquota al 10%, sta di fatto che al netto di queste indicazioni una batosta del genere si trasformerà in soldoni in un aumento sostanzioso del carico fiscale che non farà altro che deprimere il mercato immobiliare, rendendo quasi sconveniente - al netto di tutte le spese - le locazioni temporanee. Un danno questo, soprattutto per gli immobili residenziali la cui destinazione per le locazioni è quella turistica. 

Alla fine della giostra, si può asserire che "siamo alle solite": quando lo Stato deve far cassa, soprattutto dopo esser stato provato da una pandemia che ha lasciato voragini ancor più ampie e profonde nei conti pubblici, colpisce là dove è certo di portare il bottino a casa. Ma per questo bottino da portare a casa, quanti italiani, per via di questo salasso annunciato, rischieranno di dismettere immobili depauperando sacrifici di una vita o peggio perdere la propria, di casa? 

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