Conformità urbanistica ed edilizia: i primi passi
A cura dell'ingegnere Alessandra Pisapia
La rubrica tecnica vuole essere un supporto al cliente che si approccia alla vendita o all’acquisto di un immobile. Spesso vengono usati termini complessi, che possono essere spiegati con parole più semplici e comprensibili anche ai meno pratici. Questo articolo intende introdurre il primo passo da compiere nel momento in cui si decide di “mettere sul mercato” il proprio immobile, ovvero verificare la conformità urbanistica ed edilizia.
Un immobile viene costruito e ristrutturato secondo una autorizzazione, un rilascio di un titolo abilitativo. Negli anni questo titolo ha cambiato nome in base alle varie leggi che si sono susseguite. Si parlava un tempo di licenza edilizia (Legge Fondamentale n. 1150 del 1942, per i centri abitati e le per le zone in espansione del piano regolatore comunale; Legge “Ponte” n. 765 del 1967 per tutto il territorio comunale), poi di concessione edilizia (Legge Bucalossi n.10 del 1977), e poi di permesso di costruire (Testo Unico per l’Edilizia n. 380/2001).
Come capire se il proprio immobile possiede conformità urbanistica ed edilizia?
Certi che il proprio immobile non sia abusivo, quindi costruito senza una legittimità, la prima cosa da fare è verificare che esso sia identico a quello esistente agli atti Comunali. In parole povere, che il suo aspetto, la sua pianta, la distribuzione degli spazi interni, le finestre, i balconi…. non siano diversi da quelli presenti al Comune. Per pianta non intendo quella catastale, di cui parleremo in un altro articolo. Per ora dimenticate il catasto. Procediamo con ordine.
Per verificare cosa sia presente presso gli uffici comunali bisogna accedere all’archivio. Tale accesso diventa più semplice se si hanno gli estremi del titolo abilitativo con cui l’immobile è stato costruito.
Dove prendere gli estremi del titolo abilitativo?
L’atto notarile (titolo di proprietà) contiene al suo interno indicazioni sulla edificazione dell’immobile, ovvero il titolo abilitativo che ha consentito la costruzione dello stesso. Nel caso in cui non si sia in possesso di tali dati, è comunque possibile farne richiesta attraverso l’ “accesso agli atti”.
L’accesso agli atti (secondo la Legge241/90 e D.P.R. n. 352/92) consiste nel compilare un modello, disponibile presso gli Uffici Comunali o sul sito internet dell’Ente, in cui si fa richiesta di poter visionare o anche di poter avere una copia del titolo abilitativo con cui l’immobile è stato edificato o successivamente modificato (in virtù ad esempio di una manutenzione straordinaria). Nel caso in cui il modello non fosse disponibile, si può presentare una istanza su carta semplice. Normalmente, al modello vanno allegati anche il documento di identità del proprietario, il titolo abilitativo (o una autodichiarazione), una delega con documento di identità del delegato (nel caso in cui presenti la richiesta una persona diversa dal proprietario). Altri documenti da allegare differiscono in base al Comune in cui si fa la richiesta. I tempi per visionare i documenti richiesti varia a seconda dell’Ente, così come variano i costi per l’accesso e le eventuali copie dei fascicoli.
Ottenuti i documenti sarà possibile confrontare cosa è stato depositato al Comune e come appare l’immobile nella realtà.
Questo primo passo non deve spaventare il proprietario, ma renderlo cosciente per una vendita responsabile del proprio immobile.