Contratto di locazione ad uso commerciale: caratteristiche

Questo tipo di contratto è destinato ad attività economiche e ha durata minima di 6 anni

A differenza della locazione abitativa, cioè da quella che normalmente è nota come l’affitto di una casa, con la locazione commerciale viene ceduto un immobile ad un inquilino (o conduttore che dir si voglia) affinché svolga all’interno un’attività economica in grado di produrre reddito di impresa o di lavoratore autonomo. I contratti di locazione a uso commerciale sono disciplinati dalla legge 392 /1978.

Requisiti

L’immobile concesso in locazione deve essere adibito a:

  • attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
  • attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all'art. 2, legge 326/1968);
  • ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Si applica la disciplina della locazione commerciale anche alle pertinenze (garage, cantine, magazzini, depositi), solo se collegate funzionalmente all’attività commerciale.

Durata

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l'immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l'esercizio di attività teatrale.

Rinnovo

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata dovrà darne comunicazione.

Recesso

Il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi. Per il recesso, la legge richiede espressamente la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di mancato preavviso, il conduttore deve risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto.

Il locatore ha sempre la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione. Le ragioni che spingono a negare il rinnovo sono disciplinate dalla legge ed essenzialmente di due tipi:

  • il proprietario ha bisogno dell’immobile per uso proprio;
  • il proprietario deve realizzare nell’immobile dei lavori di portata tale da impedirne l’utilizzo.

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