Sanatoria edilizia in condominio: quando si blocca

Quando si parla di sanatoria edilizia, la prima domanda è generalmente se un’opera possa essere regolarizzata dal punto di vista urbanistico. In condominio, però, può esserci un ulteriore elemento da considerare: l’intervento ha coinvolto una parte comune dell’edificio? Se la risposta è sì, la questione può diventare più complessa. Oltre alla normativa edilizia, infatti, entrano in gioco i diritti degli altri condomini e la natura della parte dell’immobile interessata dai lavori. Il tema è stato affrontato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 4669 del 10 giugno 2026, relativa a un intervento realizzato su un lastrico solare.

Sanare un abuso non significa risolvere ogni problema

Una sanatoria edilizia serve a regolarizzare un’opera sotto il profilo amministrativo, quando sussistono i requisiti previsti dalla legge. Questo, però, non significa automaticamente che vengano risolte anche eventuali questioni relative alla proprietà o all’utilizzo della parte dell’edificio sulla quale l’opera è stata realizzata. È una distinzione importante, soprattutto nei condomini. Un proprietario può infatti essere titolare esclusivo del proprio appartamento, ma alcune strutture utilizzate per realizzare una modifica possono avere natura condominiale. In questi casi bisogna quindi tenere distinti due aspetti: la conformità dell’opera alle norme edilizie e il diritto del proprietario a intervenire sulla parte interessata.

Quando entrano in gioco le parti comuni

Tetti, facciate, muri maestri, fondazioni e altre strutture dell’edificio rientrano, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, tra le parti comuni del condominio. Lo stesso vale, in determinate situazioni, per i lastrici solari. Ed è proprio su questi elementi che possono nascere le maggiori difficoltà. Pensiamo, ad esempio, alla chiusura di un terrazzo, alla realizzazione di una veranda, alla costruzione di un nuovo volume sul tetto o alla modifica di una porzione della facciata. Anche se l’intervento riguarda principalmente un singolo appartamento, può avere conseguenze sulle parti comuni e sugli altri proprietari.

Il caso del lastrico solare

Il lastrico solare rappresenta un caso particolarmente significativo. Può essere attribuito all’uso esclusivo di un condomino, ma allo stesso tempo svolgere la funzione di copertura dell’edificio. La sua particolare natura può quindi rendere più delicata la realizzazione di nuove opere. Se un proprietario costruisce una struttura sul lastrico e successivamente chiede di regolarizzarla, non è sufficiente verificare soltanto la situazione urbanistica. Bisogna anche accertare quale sia il titolo che consente al proprietario di utilizzare quella superficie e se l’intervento incida sui diritti degli altri condomini. È questo uno degli aspetti richiamati dalla recente pronuncia del Consiglio di Stato.

Il condominio può dire sempre di no?

Non è corretto pensare che il semplice dissenso del condominio possa automaticamente impedire una sanatoria. L’opposizione di un condomino, infatti, non equivale di per sé a un divieto. La situazione cambia quando l’opera incide concretamente su un bene comune o quando vengono contestati i diritti del proprietario sulla parte interessata dai lavori. In altre parole, non conta soltanto il fatto che qualcuno si opponga, ma la ragione dell’opposizione e la situazione giuridica del bene coinvolto. Il Comune, inoltre, non può trasformare il procedimento edilizio in una causa sulla proprietà: le controversie tra privati sui diritti reali spettano al giudice ordinario. Tuttavia, la situazione proprietaria e i diritti coinvolti possono assumere rilievo nella valutazione complessiva della pratica.

Anche il regolamento condominiale va controllato

Prima di procedere con una sanatoria è quindi opportuno verificare anche il regolamento condominiale. Alcuni regolamenti possono contenere specifiche limitazioni alle modifiche delle parti comuni o dell’aspetto dell’edificio. Una trasformazione che modifica la facciata, il tetto o altri elementi visibili del fabbricato può quindi richiedere un’attenzione particolare, anche quando l’opera si trova a servizio di una singola unità immobiliare. Per questo, prima di presentare una pratica, è utile ricostruire con precisione la situazione dell’immobile e verificare tutti i documenti disponibili.